招商积余001914：物管毛利率改善轻重分离再进一步

2Q1业绩稳步增长，维持4月27日公司季报买入评级22Q1实现营收25.4亿元，同比增长+15%，归母净利润1.5亿元，同比增长+24%我们维持22—24年EPS 0.65，0.81，1.02元的盈利预测与公司22年的平均PE相比，是20倍考虑公司央企背景优势和非住宅物业管理领域的竞争壁垒，我们认为合理的22PE估值水平为30倍，维持目标价19.50元，维持买入评级物业管理毛利率在非住宅带动下同比上升，平台增值服务收入快速增长22Q1公司物业管理收入同比+18%至24亿元，其中平台增值服务收入同比+423%至6000万元，主要由于道惠商商城交易量较大物业管理毛利率同比+0.3pct至10.5%，其中住宅物业管理毛利率同比—2.0pct至1.5%，主要暂时受疫情及新项目前期成本增加影响预计全年恢复正常非住宅物业管理毛利率同比+3.9%至15.2%，专业增值服务毛利率同比—8.6%至8.0%，主要受疫情和房地产市场低迷影响公司整体归母净利润同比增速快于收入，主要原因是房地产业务收缩导致财务费用和有效税率下降，以及部分信用减值转回市场化发展快速增长，扩张模式继续深化22Q1公司物业管理新签年度合同金额同比+26%至7.3亿元公立，公园，医院等业态都取得了不错的效果总对总以综合设施管理业务为主，合资，合作以多业态，城市空间服务为主一些合资企业和合作企业正在洽谈中截至22Q1，公司管理面积2.9亿平方米，管理项目1754个轻重资产进一步分离公司4月14日公告将天津项目地块国有建设用地使用权交还政府，并获得土地补偿费截至2021年底，该地块对应存货账面原值为3.8亿元，其中土地成本0.58亿元，建设成本3.22亿元但由于公司已足额计提减值准备，本次退地不会对公司22年业绩产生不利影响这是继年初转让三家房地产子公司股权后，公司轻重资产分离的又一举措风险:疫情扰动，盈利能力下降，轻重资产分离不及预期，整合不及预期

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