招商蛇口提升发展质量上半年营业总收入575.63亿元

日前，招商蛇口发布2022年半年报上半年，公司实现营业总收入575.63亿元，归属于上市公司股东的净利润18.87亿元，经营活动现金流量净额约36亿元，同比增长29.8%

报告期内，招商蛇口以加快去化为核心的库存管理为重点，累计实现合同销售面积487.51万平方米，合同销售金额1188.27亿元新增土地储备方面，公司共取得27块土地，新增建筑面积419.87万平方米，权益面积264.51万平方米，主要集中在上海，北京等一线城市和杭州，苏州等长三角重点城市

2022年是招商蛇口的品质年除了不断提升产品质量和服务质量，公司在新形势下推动实施三个转变，全面提升发展质量

值得注意的是，在本轮房地产行业调整中，虽然高毛利红利不再，但市场的基本需求和利润空间依然存在，经营稳健，资金安全的企业仍有机会实现可持续发展。

截至2022年6月30日，招商蛇口三条红线全部保持绿色，上半年综合资金成本4.1%，较年初下降38BP。

业务发展稳步推进。

半年报显示，招商局蛇口上半年保持战略定力，在市场疲软的环境下备货抢货，运用数字化营销手段加强销售和回款管理报告期内，公司全口径合同金额在全国房企中排名第六，比去年同期上升一位

城市深耕的效果进一步凸显上海，合肥，苏州，Xi，重庆，武汉，昆明，南通，徐州，烟台，绍兴，中山，无锡，太仓等14个城市，公司在当地流量销售金额排名前十

报告期内，招商蛇口建立项目分类管理机制，分城市，分板块实施差异化销售政策，大幅提升管理的颗粒度和精细度，持续发力线上营销，线上客户数量逐步增加。

另一方面，招商蛇口在投资管控上，坚持区域聚焦，城市深耕的发展战略，在资源获取上聚焦30城强心，在其中深耕6+10城，以稳健发展为主线，夯实投资质量此外，公司积极布局旧改，采取收购，合作，创新金融等模式，推进旧改差异化发展

上半年，蛇口招商引资包括招拍挂和收购具有住宅性质的土地，收购和收购住宅项目的土地成本股权支出233亿元，住宅开发项目股权销售606亿元。

报告期内，公司持续打造卓越计划2.0，加强方案设计质量和施工质量控制，推广828技术，运用数字化技术加强精细化施工管理，全面推行精益交付管理，全过程提升产品质量。

招商蛇口作为绿色生活的探路者和践行者，在行业中起着引领作用在双碳目标计划的指导下，公司加快了低碳建筑的重大科技研究报告期内，公司在上海的光明城项目成为上海市零能耗建筑试点项目，并获得中国建筑节能协会颁发的零能耗建筑证书

2022年上半年，招商蛇口新增绿色建筑项目28个，新增建筑面积363万平方米，其中，绿色二星及以上认证项目19个截至2022年6月30日，公司已建成377个绿色建筑项目，建筑面积4602万平方米上半年，公司装配式建筑面积达1860.5万平方米，占新开工和在建工程的58.2%

专注于业务优势轨道

如果说招商蛇口品质年的品质是通过上半年业务的发展得到充分展现的话，那么品质的提升则是在控股业务的发展中得到淋漓尽致的展现。

质量就是在新形势下推动实施三个转变，全面提高发展质量三个转变包括从以发展为导向到发展与管理并重的坚定转变，从注重资产向轻重结合转变，从企业同质化竞争到差异化发展

基于对行业形势的判断和对公司实际资源沉淀和发展需求的考虑，招商蛇口在十四五进一步深化了控股业务双百战略行动计划上半年，公司以提高现有资产的运营效率和资产价值为发展目标，基本完成了控股业务专业化，垂直化的组织架构改革，以一个业态，一个模板为抓手，提升集中业务，写字楼，公寓，酒店四大业态的交易能力，从而在控股业务的投资开发和运营管理逻辑上形成闭环管理

其中，集中业务是招商蛇口在十四五战略规划中打造的主要业务赛道报告期内，公司持续优化集中业务一个业态，一个模板，以提高EBITDA回报率为目标，全面提升资源获取，开发，建设和运营管理能力，持续提升业务运营效率和品牌影响力

截至2022年6月30日，运营中的重大集中商业项目有29个，分布在上海，深圳，南京，苏州，成都，重庆等16个城市据披露，6月24日，定位为城市客厅，文化新地标的常熟琴湖溪正式开业，招商率100%，开业率91%开业首日，客流突破15万

另一方面，上半年，招商蛇口深度挖掘写字楼全价值链升级机遇，在深圳，上海，武汉等地进行项目布局报告期内，招商局商品房信托收购了公司持有的京商航华科贸中心项目，首次在大湾区以外布局核心写字楼资产就招商蛇口而言，将进一步完善其控股业务投，融，建，管，退的全生命周期发展模式

其他业态方面，上半年公司长租公寓分布在全国21个城市，约3.7万间，公司经营管理的酒店有14家，其中国内12家，国外2家公司主要运营管理的产业园项目涵盖网谷，电子图书馆，智慧城市三大品牌系列园区还有一个创新孵化基地——招商创库目前正在运营的项目有七个，建筑面积22500平方米

全面实施降本增效。

践行质量年的管理要求，除了以加快去化为核心的库存管理，招商蛇口上半年还重点抓好了以增收节支为核心的现金流管理和以稳杠杆为核心的财务管理。

目前国内房地产市场持续降温，行业面临挑战上半年，全国商品房销售面积6.89亿平方米，同比下降22.2%，商品房销售金额6.61万亿元，同比下降28.9%全国房地产开发投资6.83万亿元，同比下降5.4%，房屋新开工面积6.64亿平方米，同比下降34.4%

为促进房地产市场平稳健康发展，在不炒房，因城施策的总基调下，相关部门出台多项政策支持释放刚性和改善性合理住房需求供给端主要是逐步改善房企融资环境，支持企业合理融资需求，适度调整土地拍卖规则，提高市场积极性

面对瞬息万变的市场形势，招商蛇口表示，将强化转型方向，把风险防控放在首位，做好风险应对预案，同时，坚守三条红线绿档，保持安全边际。

报告期内，招商蛇口在满足三条红线的同时，中短期采取了稳杠杆，优结构的融资策略，整体债务结构稳定，风险可控上半年，公司全面落实降本增效措施，严控资金成本，加大公开市场融资调整债务结构，把握LPR下行市场窗口，充分利用公司信用优势开展高息债券置换降成本成效显著

截至2022年6月30日，招商蛇口总资产8803.79亿元，归母净资产982.8亿元，毛利率18.59%，资产负债率69.28%，净负债率44.67%成本方面，公司销售管理费率为4.47%在三条红线指标的表现上，剔除预收账款，公司资产负债率为62.38%，净负债率为48.96%，现金短债比为1.48

下半年，招商蛇口表示，将以全面开源节流，确保现金流安全为主基调，夯实基础业务发展规划，兼顾中长期能力建设，强化践行三个转变的基本功，培育未来业绩增长第二曲线。

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