揭秘亚马逊CEO贝索斯的地产帝国：从全美标王到骑虎难下

伴随着亚马逊在疫情期间网上销售额飙升，这家电商巨头开始悄悄在美国买地在过去的几年里，亚马逊投资了数十亿美元来建立一个房地产帝国

亚马逊正在建设分拣中心。

低调的竞价王

在德克萨斯州伦德洛克的郊区，有一块193英亩的土地美国一些最大的开发商早就觊觎它了这片未开发的土地位于新兴城市奥斯汀以北几英里处考虑到该州宽松的土地使用法，它几乎可以用于任何目的

因此，当著名的罗宾逊家族去年将这处房产投放市场时，包括住宅建筑商，私募股权巨头黑石集团，在美国租赁仓库的工业地产巨头普洛斯在内的一系列房地产公司都表现出了极大的兴趣可是，去年10月宣布中标者时，中标者并不是一家房地产公司，而是全球最大的电子商务公司——亚马逊

大约三年前，这家总部位于西雅图的电子商务巨头开始悄悄在南加州，得克萨斯州，伊利诺伊州，佛罗里达州和湾区等美国关键市场寻找房地产公司文件显示，在2020年至2022年期间，亚马逊在北美拥有的建筑行业所使用的空间增加了两倍

亚马逊购买的193英亩土地

房地产研究公司CoStar Group表示，亚马逊有时会购买现有建筑，如废弃的呼叫中心，但它也会购买裸露的土地其中，该公司在上述同一时期购买了约4000英亩土地据知情人士透露，亚马逊计划利用这些土地中的大部分来建设新一代高层履行中心，该中心可以在人口密集的地区存储客户附近的各类产品

对于亚马逊来说，购买土地是一个重大变化过去，亚马逊依靠少数开发商找到房地产，建造相当简单的仓库，然后租给公司现在，亚马逊越来越多地参与开发过程，经常与长期合作伙伴争夺最佳地块

这种策略存在风险，会让亚马逊陷入不可预测的工业地产市场而且亚马逊在疫情期间也建了太多仓库伴随着网购热潮放缓，现在仓库空间过大因此，亚马逊正在寻求转租其不需要的空间，并放缓仓库的扩张速度亚马逊发言人凯利·南泰尔在一份声明中表示:像所有公司一样，我们正在适应不断变化的房地产供应和客户需求的位置，我们也在根据我们的财务状况不断评估我们的做法

为用户快速分发

可是，亚马逊表示，其长期房地产战略没有改变该公司的高管仍然致力于在合适的地方收购土地，以实现创始人杰夫·贝索斯的愿景，即让网上购物像在实体店购物一样令人满意如果亚马逊现在不继续拉近与客户的距离，它可能会一直将这种邻近优势给予沃尔玛等零售竞争对手，沃尔玛的商店距离客户只有很短的车程

亚马逊对消费者的所有这些投资也有好的一面，投资银行Cowen and Company的分析师约翰·布莱克利奇说当人们看到他们可以在5小时而不是2天内购买商品时，他们会在亚马逊上购买更多商品

客户在附近的仓库可以加快交货速度。

根据CoStar的数据，亚马逊在过去两年中至少花费了22亿美元来购买那些计划重新开发的土地或房产科斯塔表示，这一估计是保守的，因为包括得克萨斯州在内的一些州不披露收购价格

2020年3月，亚马逊斥资3000万美元在圣地亚哥和美国与墨西哥之间的繁荣工业区购买了63英亩土地然后，它建立了一个130英尺高的最先进的设施，可以处理大量的产品，并实现当天交货当时，该公司大约每24小时就开设一个新的物流设施，因此很少有人意识到这种销售代表着对标准做法的偏离

贝佐斯的转变

亚马逊一直不愿意投资房地产据知情人士透露，贝佐斯希望像创业公司一样尽可能长久地运营这家公司，并且一直对资金有其他计划他喜欢投资具有潜在变革性的长期项目，如云计算，Alexa语音助手和建立电影工作室

知情人士称，贝佐斯不愿购买房地产的态度让亚马逊的一些房地产高管感到困惑，尤其是在公司已经成熟，需要改变的时候沃尔玛和其他零售竞争对手拥有他们在美国的大部分商店，这使他们有更多的控制权和增值资产房地产投资组合可以出售和回租，以帮助公司度过困难时期，而不放弃土地使用还有人担心，亚马逊有时在与开发者打交道时无法占据优势一旦亚马逊签订长期租约，房产价值通常会飙升尽管支付了20年的租金，但亚马逊经常得不到任何好处

亚马逊一直在努力实现当天送达，让顾客下单当天就能收到包裹这已经成为重新思考贝佐斯战略的理想时机公司需要靠近客户的工业空间，这里土地稀缺，竞争激烈对于亚马逊来说，在农村郊区的空地上设置箱子已经行不通了亚马逊不得不将更多的产品塞进更小的城市地块，这就要求它建造更专业，更昂贵的高层建筑大城市周边的工业地产越来越稀缺从联合包裹服务公司和联邦快递等配送公司，到杂货商，连锁餐厅和汽车经销商，他们都在竞相购买虽然疫情相关需求带动了建设热潮，但工业空间空置率仍处于历史最低水平3.4%

购买土地的风险

购买土地是有风险的，尤其是开发土地，因为亚马逊自己也要与当地的官僚和政客谈判但根据消息显示该战略的人士称，高管们觉得他们别无选择，因为新一代的履行中心比目前分散在全国各地的40英尺高的盒子复杂几个数量级

新的会议中心可能有100英尺高或更高，配备了最先进的自动化设备，需要大量的电力开发商通常会避免过于昂贵和专业化的项目，尤其是当有100年历史的砖仓库在合适的位置仍能获得溢价时为一个简单的仓库找到新的租户很容易，但租出一个按照亚马逊严格的规格定制的设施就难多了

亚马逊开发的多层履行中心

这些新设施的建设成本是普通仓库的两倍，目前普通仓库的成本约为每平方英尺200美元因此，除了关注利润的开发商，亚马逊正在寻求一种新的投资者为其扩张提供资金USAA房地产公司，软银集团的子公司Fortress Investment Group LLC以及GLP资本合伙人有限责任公司等投资公司都对资助亚马逊的扩张感兴趣他们的交易更类似于公司债券，而不是租赁协议

与担心房产能否吸引下一个租户的开发商不同，这些投资者更关心借款人的信誉商业顾问，Validus Capital董事埃里克·弗兰克尔表示，他们通常愿意接受亚马逊在大约20年后支付更低的回报，因为房地产可以帮助其他投资利润避税这些新仓库非常专业，更像制造设施，他说所以亚马逊需要寻找不同的融资伙伴

成为开发商竞争对手

亚马逊并不总是中标知情人士称，该公司没有购买好事达位于芝加哥郊区的总部和迈阿密附近的一块100英亩的土地，那块土地是由工业房地产公司购买的可是，亚马逊的优势往往足以颠覆其与一些公司的长期关系，这些公司突然发现自己在与一个财务强大的对手争夺最好的土地据知情人士透露，亚马逊仍将向开发商支付监督仓库建设的费用，但这笔费用只有500万美元左右，与开发商将空置土地改造成全新设施，然后出租给亚马逊所能获得的高达5000万美元的利润相比，微不足道

对于开发者来说，亚马逊的新策略让他们与该公司的交易变得更加复杂据知情人士透露，许多开发商不愿向这家电子商务巨头展示他们希望收购然后租赁给亚马逊的土地，担心亚马逊会决定试图购买这块土地一位熟悉亚马逊战略的人士表示，在亚马逊考虑其他战略的同时，该公司突然停止了一些交易据开发商和经纪人称，在过去的一年里，亚马逊放弃了数十个拟议中的配送中心

人们非常愤怒，一名与亚马逊有业务往来的房地产开发商说，他最近的交易告吹了他们正在踢帮助他们走到今天这一步的合作伙伴亚马逊否认与开发者的关系恶化，并表示公司需要他们作为合作伙伴，就像开发者需要亚马逊一样

骑虎难下――无法从困境中解脱出来

现在的问题是，亚马逊将如何使其繁荣时期的战略适应当前的经济形势在线销售增长正在放缓，利率正在上升，一些分析师预计未来几个月将出现衰退据知情人士透露，该公司已将未来几年计划建造的多层仓库数量从多达40个减少到约10个我们的计划正在继续发展，我们不能确认未来的建设或开工亚马逊发言人楠泰尔说

据知情人士透露，亚马逊高管仍在讨论是出售一些目前不需要的房地产，还是等到需求再次回升赞成保留全部房产的人认为，出售的成本会更高，将来可能很难获得同样的空间这场纠纷将如何解决，在一定程度上取决于亚马逊首席执行官安迪·贾西选择谁来取代零售和物流主管戴夫·克拉克克拉克最近宣布离职，将负责物流初创公司Flexport在消费者开始削减支出之际，克拉克的继任者将不得不权衡投资于更快交付的风险

亚马逊去年秋天在伦德洛克购买的193英亩土地既代表了潜在的希望，也代表了它面临的危险一方面，在奥斯汀附近建设新一代仓库将使公司能够满足未来几年快速增长的地区的需求，另一方面，如果经济衰退成为现实，在线销售增长继续放缓，亚马逊可能会发现自己被困在一块昂贵的土地上

亚马逊似乎已经对冲了风险亚马逊正在加快建设新设施的步伐，举行社区会议以赢得当地居民的支持，并计划在今年夏天启动许可证申请程序然后，5月19日，亚马逊的一名经济发展经理告诉市政府官员，该公司将无限期搁置该项目

正如我们在最近的财务报告中提到的那样，客户需求模式已经稳定，这提供了一个更好地匹配我们产能和需求的机会，亚马逊经济发展经理杰西卡·布鲁在一封电子邮件中写道当这个设施的时间表更明确时，我们将重新与城市和邻近社区接触

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