新城控股深拓“护城河”：上半年回款金额超760亿商业运营总收入剑指105

在上市房企半年报披露的尾声，作为压轴的新城控股的成绩单引起了市场的广泛关注。

日前，新城控股发布2022年半年报财务数据显示，报告期内实现营业收入428.03亿元，归属于上市公司股东的净利润30.1亿元，扣非归母净利润25.62亿元

以住宅+商业双轮驱动战略见长的新城控股，上半年在商业运营领域也取得了不俗的成绩，实现商业运营总收入47.18亿元，同比增长19.8%此外，截至8月25日，新城控股已开业并成功外销的吾悦广场总数已达132家，开业数量位居国内外上市公司前列

平安证券分析师认为，新城控股负债稳定，开发运营实力优秀，商业地产开发良好我们看好双轮驱动下的公司未来发展

销售回款率达到117%。

2022年上半年，新城控股实现合同销售金额651.6亿元，累计销售面积约657.2万平方米面对行业的挑战，新城控股依然韧性十足

进一步梳理发现，新城控股今年上半年在多个销售市场取得了新的突破。

比如苏州，中国指数研究院发布的《2022年1—6月苏州市房地产企业股权销售业绩TOP10》显示，新城控股以26.6亿元的股权销售额排名第三，以20.1万平方米的股权销售面积排名第一。

在经营业绩稳定的同时，新城控股也更加注重现金流安全，坚持销售有回款，销售有回款。

新城控股数据显示，2022年上半年，新城控股支付金额达760.3亿元，支付率117%，支付率和收款率均居行业前列此外，其整体毛利率较去年同期稳步上升2.29个百分点至21.90%中信证券分析师认为，新城控股以现金支付为导向的审慎经营战略成效显著

此外，在楼宇安全成为行业重中之重的背景下，新城控股也积极落实企业主体责任。

新城控股上半年已组织交付近4万个楼盘，下半年计划新开工67个子项目，新开工建筑面积624.67万平方米，其中住宅项目404.7万平方米，商业综合体项目219.97万平方米。

优质的土地储备是房地产企业未来发展的重要保障，新城控股的土地储备情况也颇受市场关注。

截至2022年6月底，新城控股土地储备总量已达1.31亿平方米，其中一二线城市占其土地储备总量的37.05%，长三角地区三四线城市占其土地储备总量的29.46%。

西南证券分析师认为，截至今年6月底，新城控股总土地储备覆盖2021年销售面积的5.6倍，可以满足未来几年的发展需求同时，他们认为新城控股土地储备布局相对合理，为公司未来去化和稳定利润率提供保障

经营性现金流净额超过115亿。

在销售额保持行业前列的同时，新城控股再次凸显了其财务稳定性。

财务数据显示，截至今年6月末，新城控股现金余额为447.82亿元，是监管要求的无限制现金短债比的1.06倍，净负债率为48.37%，同比下降12.11个百分点，剔除合同负债和预收账款后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点，如果用货币资金直接除以短期金融机构债务，现金与短期债务之比为1.75倍。

在三条红线牢牢处于绿档时，新城控股也表示，其经营性现金流净额达到115.03亿元，去年同期为—75.72亿元此外，其平均融资成本为6.50%，较去年同期下降0.1个百分点

在行业融资难度进一步加大的情况下，获得监管机构和资本市场认可的新城控股继续拓宽融资渠道。

作为首批创建信用保障合同，发行债券的示范房企，新城控股于5月30日成功发行2022年第一期中期票据，发行规模10亿元，这也是银行推出的首张房企信用风险缓释凭证。

日前，新城控股海外子公司新城环球发行1亿美元优先绿色票据，新城控股母公司新城发展提供担保这一措施也将有效提振市场信心

此外，7月22日，新城控股发布公告称，公开发行公司债券获得中国证监会核准，拟发行总额不超过61.72亿元，吾悦广场经营性物业贷款也成为新城控股的融资亮点，具有融资周期长等诸多优势。

相对充裕的现金流为企业偿债提供了有力支持，据韩毅智库统计，新城控股2022年公开市场债务到期总额为126亿元，1—8月已偿还103亿元剩余的到期债务很少，目前没有到期的美元债务伴随着经营性现金的持续净流入和融资渠道的不断拓宽，企业有望保持稳定的现金流，平稳度过行业波动

新城控股认为，基于安全可控的财务结构，在债务偿还上坚持底线思维，根据资金和债务的期限做出相应安排，确保每笔债务的到期，向资本市场展示了公司良好的信用和长期发展的信心。

悦广场总人数191人。

在房地产行业面临诸多挑战的背景下，以住宅+商业双轮驱动战略见长的新城控股，进一步凸显了其独特优势。

新城控股2022年半年报显示，报告期内，其商业运营总收入为47.18亿元，同比增长19.8%截至报告期末，吾悦广场开业面积达1，189.06万平方米，入住率达96.01%

我们可以发现，今年上半年，新城控股商业板块对其营收和利润的贡献率在稳步上升。

财务数据显示，2022年上半年，新城控股实现不含税物业租赁及管理收入43.79亿元，占其营业收入的10.23%，物业租赁及管理业务毛利为31.62亿元，占总毛利的比例由去年同期的16.56%上升至33.74%租金及管理毛利率伴随着吾悦广场的保质保量提升至72.22%

此外，新城控股2022年半年报也显示，报告期内，其业务连续性收入继续大幅超过当期利息费用，约为145.70%。

对此，有分析指出，新城控股的商业布局将有助于公司整体毛利率保持相当水平，抵御毛利率下行风险。

在购物中心进入存量运营时代的背景下，新城控股不断进阶业务板块的原因是什么。

新城做商业的优势主要体现在三个方面:一是商业模式，二是局首放，三是商业开发运营能力核心竞争力在于三者的开放新城控股相关负责人表示，面对特殊时期的挑战，近两年来，近70家吾悦广场如期开业，完成年度目标，是对新城商业运营管理核心竞争力的最好答卷

我的规模先发优势正在成为公司的核心竞争力之一。

截至8月25日，新城控股累计开业并管理出口132个吾悦广场，在国内外上市公司中位居前列已开业，在建和规划的吾悦广场总数达到191个，进驻全国137个城市新城控股的年度目标是新开25家吾悦广场，商业运营总收入达到105亿元

韩毅智库认为，尽管面临特殊时期等诸多挑战，但新城控股凭借稳健的规模扩张和经营质量的提升，能够实现商业运营总收入105亿元的年度目标。

毫无疑问，住宅+商业双轮驱动战略大大增加了新城控股自身的安全垫，帮助其从容度过行业周期。

西南证券分析师认为，开发+商业双轮驱动，优势互补，为新城控股的业绩提供稳定的贡献，而平安证券分析师也分析，住宅开发和商业运营优势互补，共同打造新城控股可持续发展的核心竞争力。

公司将一如既往地专注于房地产开发和商业运营管理的核心业务，双轮驱动战略将继续保持稳中求进新城控股董事长王孝松也表示，未来新城控股将采取抓销售，抓融资，紧经营，控风险，保利润，调结构的积极行动，在行业新格局中走优质，持续，稳健发展之路

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