行业动态报告：“金九”销售旺季转淡央行释放维稳信号9月行业动态报告

金九的销售旺季正在消退2021年9月，30个城市新房销售面积同比增长—33.44%，环比增长—7.46%放眼一，二，三线城市，9月成交面积增量同比分别为—40.71%/—14.85%/—50.65%环比来看，一级，二级，三级增速分别为—23.21%/6.91%/—14.20%行业销售拐点从7月份开始确立，开始进入负增长区间，但基本面尚未见底考虑到:1)在房地产贷款集中管理下，信贷额度紧张，需求受到抑制，2)新建，在建，征地薄弱，供应不足，3)去年基数较高，四季度销量将继续放缓

去化周期反弹趋势明显，并在四年内上升到较高水平前十城市储蓄与销售之比为11.01，较上月为2.10，去污周期环比23.57%，同比11.32%伴随着市场销售降温，去污周期开始上升，达到2017年以来的高位其中，一二线城市储蓄与销售之比分别为8.57和13.10，与上月相比分别为0.70和4.204.20

第二批集中供地已过半过程，规则优化下稳定地价效果明显22个重点城市第二批集中供地进度过半，厦门，长春，无锡等15个城市完成第二批土地出让，平均溢价率4.9%，较2020年提高—6.12个百分点，较第一批集中供地提高—11.61个百分点福州，深圳，南京吸引人的优质土地还在，平均溢价率分别为14.7%/11拍卖退卡率大幅上升，整体热度下降，主要是:1)政策调控频繁加码，房企资金持续压力下征地节奏缓慢，2)第二批地块土拍规则的优化对房企盈利端的预期相对有限，尤其是竞拍自持，优质方案的地块，3)二季度出让的第一批地块可在年内入市，对房企业绩有贡献，房企补货意愿强不过，对于接下来的两批地块，房企的观望情绪有所上升

央行释放了保持稳定的信号，政策转向拉开序幕在9月底的房地产金融座谈会和三季度例会上，央行提到两个维护，即维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益，政策由紧变紧

谈到保持稳定，我们可以期待未来抵押贷款和住房贷款的放松与此同时，近期多个城市发布跌停令，哈尔滨也打响救市第一枪，出台多项措施保障房地产市场发展我们认为，目前的政策转变已经开始在房住不炒的主基调下，涨跌停板并行，信贷放松可期

建议投资:目前市场处于基本面底部区域和政策底部的结合，政策释放了维持稳定的信号，信贷端可以放松根据以往经验，政策对行业估值弹性的影响大于业绩，行业估值一般在基本面底部区域开始上升在行业信用风险暴露过程中，优胜劣汰的过程被加速并逐步清理风险事件落地后，行业信用格局重构，集中度进一步提升，有利于经营稳健，融资成本低，杠杆结构健康的总行房企

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