解禁“倒计时”！公募REITs产品溢价率创年内新低

伴随着解禁时间窗口的临近，近两年引爆市场的公募REITs溢价率最近几天再创新低截至5月27日收盘，12只公募REITs平均溢价率为22%，较今年2月中旬的高点下跌逾30%

多位业内人士表示，此次解禁主要涉及金融机构，部分产业资本等专业机构投资者举牌机构的交易方式和策略相对理性，更倾向于长期配置各基金经理也做好了充分的解禁准备，以维持此类产品二级市场价格的稳定

首批公募REITs解禁倒计时

举牌机制更倾向于长期配置。

最近，一些基金经理如郭芙，博时，华安，平安，CICC，东吴，浙商证券等发布公告，促使其公募REITs份额解除销售限制

公告数据显示，上述产品解禁后的流通份额占基金总份额的41%—80%不等自2022年6月21日首批公募REITs上市满一周年之日起，满足解除基金份额限售条件

谈及公募REITs解禁对投资的影响，郭芙首创水务REITs基金经理Cyrus表示，与a股上市公司解禁相比，上述公募REITs在发行时的战略配售份额占比相对较高，客观上导致上述REITs解禁后的流通份额大幅增加但总体来看，REITs解禁后的总流通市值仍然较小

根据赛勒斯的分析，从解禁的战略投资者构成来看，主要是金融机构和部分产业资本目前大部分REITs的市场价格相对于发行价有一定溢价，不排除部分战略配售投资者有变现收益的动机售价的提高可能会对二级市场造成一定压力另一方面，战略配售的投资者主要是专业的机构投资者，他们通常有相对理性的交易方法和策略同时，短期二级市场价格的大幅下跌也会提高REITs，IRR等收益指标的分配率，这可能是理性投资者配置资产的机会

AVIC房地产投资部也认为，与股票解禁不同，对于公募REITs，战略配售投资者主要包括原始股权持有人，具有战略合作关系的大型企业，具有长期高分红资产的资产管理产品，政府专项基金或产业基金等，更倾向于长期配置公募REITs

事实上，面对产品解禁压力，各家公募基金经理都有备而来。

富国基金Cyrus表示，从基金管理人的角度，主要做好基金运作管理和信息披露并不断通过各种方式向投资者传递REITs的风险收益特征，引导投资者正确认识REITs的投资价值，理性投资和交易REITs

AVIC基金房地产投资部也表示，监管层和公募基金管理人对REITs解禁非常重视，提前做了很多准备以AVIC首钢绿色能源的REIT为例，公募基金经理与战略投资者一对一沟通意向，积极对接新的战略投资者，同时创造大宗交易等交易机会，保持二级市场价格稳定

基于之前的调研和采访，整体来看，解禁对REITs二级市场影响不大相对于更倾向于短期利润，有净值管理要求的基金，理财，券商资金，保险资金和集团，企业，股权投资的长期配置倾向更强，解禁后继续持有的意愿可能更强AVIC基金房地产投资部相关人士表示

平均保险费率是22%

比年内高点下降了30多个百分点。

伴随着解禁的临近，二级市场上多款公募REITs产品的溢价率在经历了今年2月中旬的高点后，已经回落至低位，大部分产品近期创出年内新低截至5月27日，12只公募REITs平均溢价率为22.19%，较2月中旬平均溢价率下降逾三成

同时，今年二级市场该类产品涨幅基本持平截至2022年5月27日，12只公募REITs今年以来平均涨幅为—0.69%，其中7只产品录得负收益，占比过半高价买入的投资者也遭受了一定的损失

谈及上述溢价率的剧变，AVIC基金房地产投资部表示，REITs是一个相对稳定的投资产品但从REITs早期二级市场来看，公募REITs前期涨幅较高，与其内在价值仍有一定偏差长期来看，二级市场价格最终会回归其内在价值

富国基金Cyrus也表示，REITs的基础资产的特点是现金流稳定从长期来看，REITs的二级市场价格应该围绕基础资产的估值波动前期由于REITs是新品种，部分投资者知识不足，资产稀缺，导致二级市场非理性投机保险费率太高了近期二级市场价格下降，成交量萎缩，是市场逐渐趋于理性的表现

在公募REITs折溢价大幅波动的背景下，不少公募机构和人士也提醒投资者，要充分了解产品特性和风险收益特性，理性参与投资，规避短期追涨杀跌带来的投资风险。

另一方面，建议投资者关注二级市场走势，理性参与市场投资前期公募REITs产品涨幅较大，部分REITs产品发布风险提示公告公共价格的提高会导致投资者实际现金流分配率的风险降低对于公募REITs的新投资者，如果二级市场价格处于高位，可以选择暂缓入市

自REITs发行以来，我们一直呼吁投资者客观认识REITs的基本概念和风险收益特征，理性看待REITs的投资价值富国基金Cyrus也表示，REITs本质上是针对特定标的资产的股权投资，其特点是稳健经营，稳定分红，适合长期资产配置短线追涨杀跌可能面临较大的投资和交易风险

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