政策支持刚性和改善型需求四季度楼市修复动力有望提升

虽然调整个人住房公积金贷款利率的通知尚未正式发布，但自10月1日起，北京首套个人住房公积金贷款5年以下和5年以上利率分别下调至2.6%和3.1%日前，《证券日报》记者从北京住房公积金管理中心获悉

据中国指数研究院统计，自9月30日中国人民银行宣布决定下调首套个人住房公积金贷款利率以来，截至10月9日，杭州，济南，吉林等至少30个地区的公积金管理中心已发布相关通知，执行首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点。

近期，降低首套个人住房公积金贷款利率，分阶段放宽部分城市首套住房贷款利率下限，支持居民购房个人所得税退税等优惠政策陆续出台。

中国银行研究所研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时表示，上述政策叠加从中央到地方陆续出台的各类房地产市场支持政策，四季度房地产市场修复力度将进一步增强。

贷款利率下调。

帮助买房成本再次下降。

9月底，中国人民银行出台了连续两天下调首套房贷利率的政策其中，公积金贷款利率调整备受关注，即自2022年10月1日起，首笔个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，5年以下和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%

叶丹对《证券日报》记者表示，从历史经验来看，公积金利率一般作为配套措施，与商业贷款利率同步调整最近几年来，两者之间的利差约为2.3个百分点但今年以来，商业贷款利率大幅降低，两者利差迅速收窄至1.5个百分点因此，下调首套个人住房公积金贷款利率的操作，更多的是为了保持公积金贷款的吸引力

从成本上看，新的公积金贷款利率实施后，首次置业者的购房成本明显下降。

中国指数研究院指数部市场研究总监陈文静给记者算了一笔账以贷款100万元，贷款期限30年计算，等额本息贷款下公积金贷款总利息将减少3万元左右

事实上，今年以来，在各地出台的房地产扶持政策中，公积金政策的优化调整成为重要手段之一比如公积金买房首付比例降低，贷款额度增加，可以在直系亲属中使用

陈文静表示，结合之前部分城市出台的提高公积金贷款额度，一人帮全家买房等相关政策，此次公积金贷款利率下调将进一步强化公积金政策的影响力，进而带动房地产市场的逐步恢复。

从政策效果来看，由于公积金贷款额度的影响，这个政策在不同城市的效果是不一样的。

叶银丹表示，对于一二线城市几百万元的贷款额度，考虑到公积金贷款占比相对较小，预计刺激作用相对有限，但对于三四线城市来说，预计近期财政部和国家税务总局出台的居民购房个人所得税退税优惠政策，将刺激刚需和改善型住房需求的释放。

已经有很多城市了。

首套房贷利率跌破4%

不仅公积金贷款利率下降，9月29日中国人民银行，中国银行业监督管理委员会也宣布，决定分阶段调整差别化住房信贷政策从政策内容来看，最大的亮点是给予符合条件的城市政府更大的自主权，允许突破首套房贷利率下限

具体来看，通知明确指出，对2022年6—8月新建商品住房销售价格连续下降的城市，2022年底前分阶段放宽首套商业性个人住房贷款利率下限此外，按照因城施策的原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化和调控要求，自主决定阶段性维持，降低或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限

放宽利率下限的政策，针对的是首套房的刚性需求虽然有一定的限制，但是很强叶银丹认为，从历史对比来看，这次房贷利率下限的放宽可以由各地自主决定，明显大于今年5月份LPR20五年期以上下调20个基点但从通知划定的限制因素来看，时间范围和哪些城市符合条件也有明确规定总的来说，这一政策可能会刺激四季度房地产消费需求的提前释放

根据最新的LPR数据，5年内的增长率为4.3%也就是说，各地执行的首套房贷利率最低可达4.1%

上述通知公布后，截至目前，济宁，清远，阳江三地首套房贷利率已突破4.1%的下限，依次为3.95%，3.7%，3.9%。

根据此前RealData公布的数据，截至9月19日，在其监测的103个重点城市中，已有86个城市的主流房贷利率低至首套4.1%下限水平。

5安居客房地产研究院分院院长张博在接受《证券日报》记者采访时表示，目前来看，今年房地产市场持续降温，符合降低利率下限要求的城市很难有突破4.1%房贷利率下限的可能，尤其是一些房地产市场已经深度调整的三四线城市预计未来会有更多城市跟进，房贷利率下调会更加明显

目前，在政策利好下，十一假期楼市成交出现明显回暖迹象。

RealData的数据显示，今年10月1日—10月7日，其监测的重点50个城市二手房日均成交套数同比上涨约54%，与2020年同期相比上涨约3%分城市看，50个城市中九成二手房成交量同比上涨其中，东莞，成都，厦门，佛山，苏州等城市的二手房成交量超过去年同期的两倍看房需求的活跃度也有所提升50城二手房日均套数同比上涨7%，超六成城市同比上涨其中，东莞，厦门，成都等城市的客户数量同比增长超过50%

这一轮房地产市场调整的周期会比较长，尤其是不同城市的复苏步伐还是有较大差异的总体来看，今年四季度房地产市场仍处于触底反弹的过程中张博说

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