公募REITs迎来百亿元解禁机构投资者行为将分化

日前，中国基础设施公募REITs迎来上市一周年最近几天，多家基金公司也披露了旗下REITs产品份额解禁的公告，首批9只公募REITs即将发行并在市场流通

证券时报记者获悉，本次解禁的限售股持有者为REITs投资者中的其他战略投资者，认购的股份将在12个月的限售期后于6月21日解禁以6月13日9只REITs收盘价计算，解禁规模为112.53亿元，占9只公募REITs总市值的31.35%

长期筹集资金有利于REITs二级市场的稳定。

在稳增长，稳预期的背景下，相关部门是否会扩大公募REITs的发行募资会对整个市场产生什么影响招商基金研究部首席经济学家李湛在接受采访时表示，4月29日中央政治局会议提出要加快落实已确定的政策，同时要抓紧谋划增量政策工具，稳增长后续措施将继续加大力度，全面加强基础设施建设将是重要手段之一促进基础设施REITs健康发展是十四五规划的重要部署对有效盘活存量资产，创新投融资机制，拓宽股权融资渠道，提升资本市场服务实体经济能力具有重要意义同时可以有效刺激社会资本投入，提高政府投资资金的杠杆效应

他说，在第二季度疫情的冲击下，消费疲软今年稳增长更多依靠投资发挥压舱石作用扩大公募REITs有利于为基础设施建设提供更多增量资金，有利于今年实现稳增长

该政策频繁释放扩大房地产投资信托市场的积极信号日前，证监会发布《深化公募REITs试点进一步促进投融资良性循环》，表示证监会正会同相关部委进一步推进基础设施REITs试点，完善体制机制，拓宽试点范围，充分发挥公募REITs功能，进一步促进投融资良性循环，助力实体经济发展日前，国家发改委投资司副司长韩志峰表示，今年将陆续推出更多领域和项目，支持扩大有效投资和实体经济发展，推动基础设施REITs再上新台阶日前，证监会表示将研究拓宽基础设施REITs试点范围

从地方政府角度，5月7日，深圳市发改委发布《关于加快基础设施领域REITs试点入库的通知》，将重点关注交通，能源，市政，生态环境，仓储物流，新型基础设施，保障性租赁房，水利，旅游等10大行业基础设施。

李湛表示，REITs范围和规模的不断扩大，有助于增强资本市场服务实体经济的能力，加快资金回笼，减少资金占用，实现规模扩张，不断提高金融服务实体经济的质量和效率可以预见，未来公募REITs的发展将会有广阔的前景

记者还注意到，5月31日，沪深交易所发布了《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号——新购基础设施项目》，明确了募集方式及相关安排等操作指引李湛对本报记者表示，目前来看，虽然在资产定价的公平性，原始权益的界定等方面，短期内实践中还存在一些困难，但从长期来看，募集机制有利于进一步完善我国公募REITs市场，丰富可投资基础设施资产的种类和区域，满足不同投资者对此类投资品种的需求，有利于稳定公募REITs二级市场价格

资产稀缺性溢价会逐渐消失。

本次公募REITs解禁规模共计112.53亿元，占9只公募REITs总市值的31.35%市值和发行规模占比都比较高会对二级市场产生影响吗

李湛表示，短期来看，解禁可能会在短期内给公募REITs带来一定的价格冲击，但预计冲击不会很明显首先，现阶段公募REITs产品仍然稀缺，二级市场份额供不应求的情况依然存在，价格长期处于溢价交易状态解禁后，预计REITs二级市场份额将实现发行量翻倍，短期内供给增加，资产稀缺性降低，将推动价格调整

其次，公募REITs积累了不少增长，首批9只公募REITs平均涨幅超过22%富国首创水务REITs和宏图创新盐田港仓储物流REITs成立以来，增长率分别为41.38%和36%不排除部分投资者卖出全部或部分股份，以实现收益的安全性

第三，不同REITs产品的调价压力明显不同解禁数量多，比例高的REITs可能面临相对较高的价格回调风险自营券商，理财子公司，基金账户等业绩考核压力较大的机构投资者卖出动力相对较强但与发行人战略合作的机构投资者，出于深度合作等考虑，可能不会大量出售其解禁股份

第四，解禁后市场将扩大，交易量有望增加，进一步提高REITs的流动性REITs产品的资产价格最终取决于基础资产的质量和市场对基础资产的认可程度长期来看，优势资产没有明显的调整压力

长期来看，投资于基础设施建设等中长期项目的REITs市场需求潜力巨大伴随着REITs二级市场份额的不断丰富，将更有利于投资者丰富投资工具，改善资产配置，也将更好地发挥REITs支持实体经济的作用

李湛认为，一方面，在首批公募REITs机构投资者中，保险和产业资本占比较高，分别占31.28%和27.72%对于上述资本而言，负债久期较长，尤其是险资资产负债差距明显，更倾向于长期持有优质项目以获取长期回报在保险资金长期资产配置难以找到满意标的的背景下，预计未来将有更多的保险资金和养老金进入公募REITs领域，从而支撑REITs市场的持续发展和壮大另一方面，伴随着REITs市场容量和流动性的不断提高，将进一步吸引FOF等更多大宗交易和增量资金入市，促进市场更好地发挥价格发现功能一些具有优质基础资产的房地产投资信托基金的公开发行预计将欢迎更多资金

此外，现阶段公募REITs的稀缺性及其溢价吸引了大量投资者的关注未来，伴随着试点的逐步深入和制度的完善，市场将逐步成熟，产品将越来越丰富，这不仅会使可选的公募REITs产品不断扩大，还会使资产价格中的稀缺溢价逐渐消失，对投资者分析判断基础资产质量提出了更高的要求李湛告诉记者，届时，公募基金等资产管理机构将需要提高专业的投研能力，充分发挥财富管理功能，帮助投资者做好配置，控制风险，提高收益

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