滨江集团上半年归母净利正增长把握机会静待市场回归

滨江集团上半年关注度很高，这家深度介入杭州的房企再次打破保守，成为拿地黑马。

正如滨江在年报中所说，行业上升趋势有竞争力，行业下降趋势能抓住机会多年来，滨江不断打磨产品品质，守住财务安全底线，才能在此轮市场波动中逆势增加储备，保持稳健经营

过去的稳健经营给滨江逆势增储带来了信心，也给资本市场带来了信心。

今年，多家房企面临着保持市值的压力滨江股价跑出独立行情，涨幅超110%截至发稿时，为9.39元/股，市值292亿元

2022房企半年报中，盈利难是关键词滨江实现营收106.9亿元，净利润12.84亿元，同比增长1.34%

半年销售额达684亿元。

预付款继续变厚。

滨江上半年实现销售额683.93亿元，同比有所下降，但抵御了此轮市场冲击，降幅低于平均水平，销售额在嘉里行业销售额中排名第13位，比去年排名上升9位。

报告期内，滨江成功交付10个重大项目，包括仁恒滨江花园，万华城清河花园，金华崔晋兰庭，宁波于海天下，1号院二期，诚品101，于航兰庭，义乌万家风华，永康岳红湾，乐清乐虹湾计划全年交付35个项目

滨江凭借上半年的强劲表现，房屋预付款持续增加，为未来业绩提供了充分保障截至报告期末，未偿还预付房款1198.5亿元，较年初增长28.13%，未来业绩确定性较高

滨江一直认为，企业的发展不能依赖于有息负债的无限增加，必须加快销售回款上半年公司股权销售回款322亿元，同比增长6%，经营活动产生的现金流量净额同比转正，达到4.81亿元，这在当前楼市并不多见

与其他房企大幅下调全年销售目标或没有预设目标不同，滨江今年的销售目标定在1500—1600亿元，与去年销售额相当。

即使今年楼市情况不尽如人意，但基于稳定的现金流状况和对杭州等长三角城市前景的坚定乐观，滨江对实现今年的销售目标充满信心，并逆势加大了拿地力度。

上半年，滨江通过招拍挂方式在杭州，宁波，金华新收购了30个项目，包括收购阳光城子公司杭州高光地产100%股权，间接持有项目开发商永康中泰小镇100%股权。

报告期内，滨江新项目总土地面积149.4万平方米，新项目总建筑面积366.3万平方米，占新增土地收储价值权益比例57.5%。

毛利率方面，虽然受疫情，宏观调控等因素影响，滨江地产业务毛利率小幅下降0.74个百分点至21.21%，仍处于行业合理区间。

非开发业务方面，截至报告期末，滨江持有约31万平方米的写字楼，商业裙楼，社区开发商及公寓出租，报告期内实现租金收入1.46亿元以成本法计量的投资性房地产期末账面价值为58.54亿元

滨江表示，公司将继续推进1+5发展战略的实施在做优做强房地产行业，确保安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度规模比例，有序推进服务，租赁，酒店，养老，产业投资五大业务板块

杭州深耕

拿28箱，等行情反弹。

土生土长的杭州，滨江对杭州市场情有独钟，杭州也是其最大的营收区域。

上半年，杭州市场贡献了滨江71.4%的营收，相比去年全年的59.38%，增长超过10%虽然这个指标跟各地的推广力度和项目数量有关，但是滨江对杭州的持续扩张是给我们的一个教训正如杭州第二批供地后公布的海报所写，我们深爱着这座城市

今年上半年，滨江也延续了深耕杭州市场的思路，新增杭州30宗地块和28宗地块，进一步巩固了杭州的市场份额。

就土地储备总量而言，截至6月底，杭州滨江土地储备占比62%宁波，嘉兴，温州，金华，湖州，台州等浙江省内非杭州城市，经济基础雄厚，房价相对坚挺的长三角省份二三线城市占比22%，省外占比16%

滨江表示，公司将继续保持三省一市的区域发展战略，即在浙江，江苏，广东，上海的投资布局。

深耕多年，为滨江在杭州市场树立了良好的口碑。

滨江集团2022年半年报显示，其对业主的满意度调查显示，公司的产品和品牌是业主认为促成交易的首要因素，超过96%的业主愿意推荐自己的亲友购买公司开发的楼盘。

不仅是品牌口碑，还有采集，管理，营销的成本控制。

例如，滨江以其人类绩效指标而自豪上半年，滨江保持了一贯的精干，高效，稳定的业绩截至期末，其房地产部门拥有1，106名员工，管理着120多个项目，平均每个项目10人

由此计算，滨江上半年人均销售额为6175.4万元去年其人均销售额达1.53亿元，行业领先

据滨江介绍，通过优化提升自身管理水平，形成了一支能准确把握时间，控制成本，保证质量，高度稳定的优秀团队在工程，销售，财务，人力资源，品牌推广等方面，做到了人员更少，时间更快，成本更低，质量更好，客户满意

其实这两年，区域项目的毛利率都受到了影响，滨江也不例外。

在唯恐天下不乱之时，滨江抓住窗口期，在杭州逆势拿地，进一步增加了杭州的市场份额，有望修复杭州的项目毛利率。

齐金星透露，今年整体拿地利润率高于去年，杭州今年一批集中供地项目的平均净利润率在8%左右滨江集团投资者关系活动记录显示，第二批项目净利润水平略高于第一批

上半年杭州接连出台宽松政策，如放宽二手房社保缴纳年限，首套房首次浮动申请公积金贷款额度等，叠加了杭州作为新一线城市龙头的发展潜力楼市有望进一步回暖，滨江逆势增储为市场的到来做好了准备

三条红线继续为绿色。

融资成本创历史新低。

逆势投资的背后，是滨江稳健的金融基本面。

上半年，滨江坚持稳健经营，有息负债保持合理水平截至期末，滨江有息负债558.07亿元，其中银行贷款占78.3%，直接融资占21.7%，短期债务178.96亿元，占32.07%而同期现金及现金等价物的期末余额为197.33亿元

三条红线方面，滨江继续保持绿档扣除预付款后，资产负债率为65.47%，净负债率为85.79%，现金与短债之比为1.11倍，可有效覆盖短期债务

滨江表示，2022年乃至未来两到三年甚至更长时间，要将有息负债水平保持在合理范围内，总额不超过总资产的30%，守住三条绿线，保持行业现有优势。

其稳健的管理能力，资产质量和企业信誉是滨江融资优势的基础，也有助于其获得评级机构和金融机构的认可。

2020年6月，联合资信评估有限公司将滨江的信用等级由AA+提升至AAA，滨江成为全国为数不多的拥有AAA评级的民营房地产开发企业。

AAA信用评级为滨江充分发挥融资优势创造了基础最近几年来，滨江综合融资成本持续下降，2019—2021年综合融资率分别为5.6%，5.2%，4.9%到6月底，综合融资利率进一步降至4.7%，创历史新低

截至报告期末，滨江累计获得银行授信1114.4亿元，比上年末增长34%其中，已使用498.4亿元，剩余可用金额616亿元，占总量的55%

至于可获得的直接融资额度，截至6月底，滨江已获批发行6亿企业债，登记发行35亿短期融资券，可根据资金需求和市场情况进行发行。

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