房地产行业：复苏趋势基本确立

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复苏趋势持续，百强房企销售金额同比降幅自2021年10月以来首次收窄柯睿数据显示，2022年6月，百强房企月度销售金额环比增长64.3%，同比下降44.5%同比增速增长15.5pct与2022年5月相比，1—6月累计销售金额同比下降50.8%，增速比1—5月提高1.7个百分点百强房企中，月销售金额较5月分别增加62家，21家和11家，增加8家本月，百强房企销售延续了5月份的复苏态势，同比降幅明显收窄，改善销售叠加年小周期的影响，环比增速大幅提升

头部房企同比降幅连续三个月收窄，中小房企出现一定回暖迹象2022年6月，TOP3，TOP10，TOP11—30，TOP31—50，TOP51—100的月销售金额同比变化分别为—27.3%，—29.4%，—38.2%，—57.8%，—62.5%与2022年5月相比增速分别为+19.1%，+20.9%，+16.8%，+13.3%，+10.3% top 50 .房企中，月销售金额同比增速排名前五的房企分别是仁恒置地，越秀地产，万达集团和法华今年年初，累计销售金额同比增速排名前五的房企分别是万达集团，越秀地产，仁和置地，远洋集团，滨江集团

我们认为，政策面距离政策上限仍有实际放松的空间，中短期内各城市信贷利率向央行规定靠拢相对可期伴随着去年基数的逐渐下降，销售额同比增速可能会继续改善RealData数据显示，2022年6月，RealData监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%，二套房贷利率为5.09%，分别较上月下降49和23个基点，创2019年以来新低，本月平均放款周期为29天，与上月持平目前103个城市中超过40%的城市房贷利率高于下限，未来仍有降息空间

虽然短期复苏趋势基本确立，但行业复苏的斜率和可持续性仍有待观察1)此轮回暖以热点城市为主，部分城市可能会有数据变化剔除青岛等高增长城市样本后，基本面由持续复苏转为波动向上，2)4—5月地方因城施策力度明显，市场好转是需求补库，网签滞后，政策宽松的综合结果，持续性取决于真实需求空间，3)基本面分化依然存在，高能市改善明显6月份，三线及以下城市商品房销售面积同比仍为—41%，4)短期内，疫情，失业，收入预期等外部变量仍是影响居民信心，扰动政策效果的重要因素

6月新房和二手房成交明显好转。

本周新房市场成交988万平方米，月度同比—11.18%，环比改善32.30pct与上月相比，累计去库存16107万平方米，一线，二线，三线及以下去化加快二手房市场本周成交183万平方米，同比—14.15%，环比提升13.95个百分点土地市场本周成交2672万平方米，运动12周后同比—33.77%，总成交额562亿元，连动12周——同比59.05%，全国平均保险费率为+6.13%，连续12周同比上涨—14.59%

本周申万地产指数+4.27%，较上周上涨2.41pct，排名5/31，领先沪深300指数2.63pct.H股本周Wind香港地产指数+3.06%，较上周下跌2.85pct，以涨幅排名3/11，领先恒生指数2.42pct，而凯鹏华盈地产股领先指数为5.03%，较上周下跌2.23%

把握宽松政策结构的贝塔和并购重组的阿尔法投资建议:未来行业贝塔取决于行业结构调整，产能出清步伐和政策底部，阿尔法在于M&A对重点房企资产负债表和利润率的修复，逆周期加杠杆的精准，以及围绕住房场景价值的长期挖掘推荐:1)优质龙头:中国海外发展，金地，保利发展，万科A，龙湖集团，招商蛇口，2)优质成长:新城控股集团，旭辉控股集团，3)优质物业管理:碧桂园服务，招商刮起，保利物业，徐汇永盛服务

风险提示:行业信用风险蔓延，行业销量下滑趋势超出预期，因为该市的政策力度不如预期

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