丁祖昱：疫后上海置业迈向“重物业挑邻里”的改善时代

题:疫后上海置业迈向重物业挑邻里的改善时代

上海自3月27日实行分区管控以来，截至目前已近一个月突如其来的疫情再次打乱人们的生活节奏，在居住方面，原本被忽视的居住痛点，购房决策反思等逐步显现

对此，我们联合克而瑞产品力研究中心对上海区域作了部分调研，结果显示，与以往买房看配套看地段不同，空间，物业，邻里成为上海购房者首要关心的三大问题。

居家隔离不仅仅只是少一间房

在疫情封控特殊时期进行调研，我们发现了当前上海居民居住方面的两大痛点:其一，家庭成员居家办公的诉求猛增，空间功能明显不够，其二，封控期间，每个家庭需要多囤一些备用物资，储藏空间明显不足。

从上海近三年商品住宅成交面积的套数分布看，两大居住痛点已经开始在消费者偏好层面显现。不过，房地产仍将是压舱石和支柱产业。

图1:上海市场按面积和户型的商品住宅成交结构

克而瑞研究中心数据显示，2020年以来，90~110平方米的成交套数迅速增加，2022年第一季度占比接近半数，其余面积成交占比则受到明显挤压。

按户型分布看，2019年市场三居室成交占比达到50%，其次是两居室户型，占比22%，2020年以来，三居室成交占比逐渐扩大，2022年第一季度占比高达64%，两居室户型占比则持续下降至14%。。

在一线城市上海，更多购房者将面积更小的三居室住宅作为购房目标虽然小三居室的居住舒适性相对较差，但对购房者，其功能满足要优先于舒适性

在室内收纳上，不少房企已形成从玄关，客餐厅，卧室，厨房和卫生间的整套收纳系统而在一些大面积住宅中，房企还会设有独立储藏间来增强住宅的收藏储纳空间，提升客户居住品质和空间美观度

物业服务成为重要的购房决策因素

在上海这一波疫情中，物业服务的重要性展现的淋漓尽致。

上海封控期间，有的小区能及时，多次发放物资，有的小区却一度物资紧缺，甚至有的小区仅一街之隔，表现却大相径庭上海甚至一时流行起了菜区房的概念，发得快，菜品好的小区，如对口一个好学校，令人羡慕

这次疫情成为一场大考，不同小区物业管理能力高下立见小区物业水平不仅事关小区物业保值，同时也在很大程度上影响业主长久的居住体验

图2:2022年春节置业客户购房决策因素

据克而瑞研究中心2022年春节置业客户需求调研显示，25%的购房者优先考虑社区环境与物业服务，对社区和物业等室外配备已经比室内配备更受购房者重视。

在疫前时代，传统物业服务以业主活动为主，主要依靠物业策划组织能力疫后时代，业主更看重物业管理水平和服务的细致程度尤其是疫情期间，业主更关心在封控小区的核酸检测中是否能有序组织，降低交叉感染风险，沟通交流是否耐心到位，切实为居民答疑解惑，对于有特殊需求的业主是否协助解决，提供资源渠道，对不配合的业主是否敢于进行科学，精准，有序的管理干预

同时，如果小区物业服务智能化程度高，生活服务能线上一键触达，反馈及时高效，那日常生活中也会给居民带来极佳的居住体验。相比其他产业，整个房地产行业的产业规模依然很大。

邻里和谐，业主价值观相似也在考量范围

上海的这次封闭管控中，不同小区由于居住人群，物业管理服务等差异，造成社区组织团购速度，团购菜品档次，品类，以及成团速度都有很大不同，这和整个社区形成的社群圈层，消费观念，消费实力都有很大关系。

图3:不同档次项目的消费倾向

通过调研发现，疫情期间邻里社群在这次疫情时期撑起了互帮互助的半边天，而相似的价值观能为社区团购组织和防疫动员增添很多助力。丁祖昱表示，中国房地产行业跳过黄金和白银时代，从“白金时代”一步跨入到“青铜时代”，并将持续比较长的时间。

消费特征和生活方式相近的业主，更易共情，达成和谐互助关系，这在严控疫情的当下显得尤为重要据克而瑞研究中心2021年底的万人调研数据显示，不同档次小区业主，在消费倾向上有差异健康是所有业主放在第一位的共识，品质客户则对价格敏感度更高，轻奢客户更看重品牌，而高端客户更重视性价比，品牌，价格都要兼顾

上海封控至今，在调研中，不少人告诉我们，他们在自家小区住了这么多年，第一次和邻居们有这样深入的接触，互动，大家现在变得亲近了很多。如果算上商品房总量，每年成交金额在15万亿元左右。

与其说是疫情改变了人们的置业看法，不如说是时代推动置业观念更新迭代，疫情只是催化剂，推动买房看配套看地段的刚需时代逐步迈向重物业挑邻里的改善时代拥有良好物业，能和志趣相投的邻里互相关照生活，成了目前购房者对居住提出的新要求

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