中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变全年规模仍保持较高水平

机构数据显示:2021年新房价格涨幅创7年新低，300城宅地价格上涨近1/4

21世纪经济报道记者李莎 北京报道2021年，中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变，全年规模仍保持较高水平日前，中指指数研究副总监陈文静在中指市场形势研究成果分享会上谈到

陈文静表示，元旦假期市场延续2021年末低温态势，重点监测城市新房成交面积较2021年同期下降42%，购房者观望情绪浓厚，市场置业信心仍不足分梯队来看，一线城市成交规模同比降幅超两成，二线，三四线代表城市降幅近六成

陈文静预测，整体而言2022年房地产行业仍将发挥经济稳定器的作用，市场要稳。

百城新房涨幅7年最低

从新房市场来看，2021年上半年市场表现平稳向好，下半年市场持续降温中指研究院数据显示数据显示，2021年百城新房价格累计上涨2.44%，为近七年最低水平从涨跌城市数量看，百城新房价格环比下跌城市数量呈上升趋势，截至12月，百城中价格环比下跌的城市有58个，较11月增加5个，为年内最高

从二手房市场来看，2021年下半年以来市场热度明显回落，价格环比涨幅快速收窄，四季度以来环比连续下跌该机构数据显示，2021年百城二手房价格累计上涨3.27%，涨幅较2020年扩大0.29个百分点从涨跌城市个数看，下半年以来百城二手房价格环比下跌的城市数量也逐月增加，12月达71个

在市场供应方面，陈文静分析，2021年20个代表城市商品住宅月均供应面积约2002万平方米，同比小幅下降，绝对规模处历史相对高位下半年，代表城市上市面积同比下降15.1%

在市场成交方面，该机构数据显示，2021年50城商品住宅月均成交约3324万平方米，同比增长4.6%，较2019同期增长5.3%下半年成交面积同比下降超20%重点城市全年销售规模同比小幅增长，交易量前高后低，下半年市场活跃度骤降

300城宅地楼面价上涨近24%

在宅地供应和成交方面，中指土地高级分析师张晓飞指出，2021年全国300城共推出住地规划建筑面积12.3亿㎡，同比下降9.57%，成交规划建筑面积8.8亿㎡，同比下降25.15%流拍地块有显著提升，全年流拍1298宗，流拍率为13.5%

全国300城宅地成交楼面均价为5522 元/㎡，同比上涨23.85%，平均溢价率11.1%，较2020年同期下降4.21%，宅地出让金达48412亿元，同比下降7.35%其中一线城市宅地供应同比增长36.4%，成交面积同比增长16.6%，土地出让金同比增长14.65%

2021 年集中供地明确要求要加大保障性住房供应占比该机构统计发现，22个集中供地城市三次集中供地中保障性住房占比均超20%

以宗数为口径，一批次集中供地时192宗保障性住房供应，占全部供应宗数的22.8%，二批次供应含保障性住房244宗，占全部供应宗数的27.23%，三批次推出含保障性住房130宗，占比20%。

张晓飞指出，集中供地期间核心城市供应保障性住房较多，如上海共112宗，杭州共62宗，北京共34宗，广州共26宗，深圳20宗。据官方公布的数据显示，此次会议总签约项目为114个，签约总金额达7015亿元。

预计2022年房价将平稳运行

中央经济工作会议明确，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

在地方调控方面，陈文静预计维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益将得到更好地贯彻落实，各地保交付政策或将进一步完善，预售资金监管严中微调的可能性更大，在保交楼与提高企业资金使用效率方面寻求新的平衡。

从整体市场趋势来看，陈文静认为2022 年全国房地产市场将呈现销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长的特点预计 2022 年全年商品房销售面积将下降6.8%~8.3%2022年销售均价在土地价格上涨，一 二线城市成交规模占比提升等因素影响下仍将保持平稳运行，商品房销售额有所下降但降幅有限，新开工规模或将下降4%~5.5%

张晓飞分析，2022年政策上稳地价的工具会不断完善，尤其是2021年810新规在短时间内不会放松此外，提升品质也会进入到常规的条件管控当中，今后会实现地价，房价，品质三个维度的全面管控

从房企角度来看，浙商证券房地产负责人杨凡认为2022年房企将面临销售和债务双重压力。其中，VR产业项目2915亿元，电子信息及相关产业项目413亿元。红谷滩区现场总签约项目达24个，签约总金额达到242亿元。

在销售层面，保民生和保交房到预售资金监管仍在，2021年需求走弱，观望情绪上升的趋势延续，销售去化和回款难度增加，在债务方面，2022 年美元债到期总规模620亿美元，1—7月到期债务占比70%，收并购难以落地。。

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