首席V观2021中国经济夏亦丰：全年商品房销售面积高于预期两年平均增长5.7%

据国家统计局公布的数据，2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%，比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%，比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%

夏亦丰指出，全年房地产销售投资前高后低均正增长，预期2022年呈现√型趋势。

商品房销售方面，2021年12月购房者情绪仍未出现明显改善，销售已连续5个月出现双位数负增长，70大中城市房价连续4个月下滑全年销售面积略高于市场预期，市场呈现明显的前高后低东强西弱，全年销售均价首破万元预计2022年销售面积增速—5.0至—3.5%，其中一二线及强三线城市热度在下半年或有所恢复，弱三四线持续下行

房地产开发投资方面，全年投资增速4.4%，降至5年最低，主要是由土地与建安投资双双失利造成市场景气度下行+土地缩量+房企资金链紧张，致使全年新开工以及施工进度放缓，2021年12月新开工同比下降31%，交付大年下的竣工如期放量，一方面是因为兑付压力，另一方面房企通过增加交付结算以增加净资产，积极改善三道红线指标

夏亦丰表示，预期2022年投资将在二季度见底，全年增速2.1%，对GDP的拉动在0.29个百分点二季度开始，在销售景气度回升叠加土拍让利下，拿地降幅将会有所收窄，三四季度的土地投资下行压力或有所缓和

开发商资金方面，房企到位资金压力仍然较大，2021年全年为20.11万亿元，同比增长4.2%夏亦丰认为，2022年房企资金环境将受政策影响有所改善，但受益方目前来看仍以央国企为主，若民营企业资金链能获得边际改善，将有利于行业良性循环

关于投资建议，夏亦丰指出，虽然当前销售投资降温，融资较难的局面短期难以改善，行业的阵痛期还将持续，但可以看到，必要的边际调整已经开始，行业清整也在加速推进中，预计供需两端流动性和行政政策有望边际宽松同时，当前政策面强调的良性循环的关键在于销售—投资—销售的链条运转，现阶段销售不景气削弱了当前房企拿地和新开工的意愿，土地成交与新开工下行使得后续入市项目变少，销售有进一步持续下行压力，负向传导关系使得行业没有办法良性运作伴随着一季度销售底部区域的到来，基本面将出现回升，投资或在二季度见底并开始改善

从板块投资角度，夏亦丰认为，一季度是较好的配置窗口期，政策改善预期仍在加强，政策修复后的行业行情值得关注，届时弹性较大的二线房企估值或将有所提升，短期内仍建议关注头部房企。外观方面，奥迪skysphere概念车采用一体化格栅设计，内嵌夜光立体四环标识，左右两侧辅以白色led。车尾部分，LED尾灯贯穿整个车尾，无数像红宝石一样的红色LED单元散落在垂直的后表面。值得注意的是，当轴距改变，驾驶模式从GT切换到Sports时，灯光模式也会发生变化。。

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